¿Cuánto vale una finca de caza?, te lo contamos…

Principales factores que influyen en su valoración y actual situación del mercado.

 

Dar un valor a una finca cinegética no es tarea fácil. El mercado de este tipo de fincas es opaco y difícilmente descifrable. Las operaciones pocas veces salen a luz, son abultadas en valor y de clientes con una alta confidencialidad. El valor de cualquier inmueble es subjetivo. En definitiva, su precio es el que está dispuesto a pagar el comprador y a recibir el vendedor. Hasta aquí todos estamos de acuerdo. Sin embargo, en muchas ocasiones se necesita dar un valor a los activos inmobiliarios, ya sea para una hipoteca ante una entidad bancaria, la repartición de una herencia, o simplemente conocer el valor de mercado que genere cierta seguridad a la hora de realizar una inversión.

 

 

Valoración vs Tasación
Lo primero que se debe tener presente es el motivo por el que se solicita valorar la finca ya que de ello depende si se realizará una valoración o una tasación. La valoración señala un precio no oficial de un inmueble, realizándose las comprobaciones mínimas y elaborado por una persona que no necesariamente debe ser un técnico. Su finalidad suele ser la de conocer el valor para un uso personal. En cambio, la tasación fija un precio oficial donde se visita interiormente el inmueble y se revisa toda la documentación disponible, desde la nota simple o catastro, hasta la normativa urbanística del municipio donde se ubica la propiedad.

Este documento debe ser redactado por un profesional competente (tasador), normalmente ingenieros agrónomos o de montes, y siempre respaldado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. La Orden ECO/805/2003 es la normativa que regula los criterios mínimos que deben cumplir las tasaciones, considerándose un documento indispensable para las entidades bancarias a la hora de que sus clientes se enfrenten a una operación hipotecaria. Por último, se debe tener en cuenta que en muchas ocasiones el valor hipotecario certificado en una tasación es menor que el precio de compraventa. Esto es debido a que la normativa exige emitir un valor prudente y sostenible en el tiempo.

Factores que influyen en la tasación
A la hora de valorar una finca cinegética es fundamental considerar diversos factores como la ubicación y la accesibilidad, aumentando significativamente su valor aquellas que se encuentren próximas a núcleos urbanos y con accesos y vías de comunicación de calidad. Los suministros de agua y luz también repercuten favorablemente en el valor, a la vez que construcciones, instalaciones y vallados que mejoren la habitabilidad de la finca. Asimismo, se deberá revisar detenidamente el nivel de protección ambiental (lo que puede limitar las actividades agrícolas y/o ganaderas si se sitúa sobre un área protegida) y las actuales subvenciones provenientes de la PAC.
En lo que concierne a los cotos de caza, se debe tener presente su extensión puesto que la superficie mínima para el aprovechamiento cinegético de la caza menor suele ser de 250 hectáreas y para la caza mayor de 500 hectáreas, aunque puede variar según la Comunidad Autónoma. Igualmente, se debe comprobar la cantidad, calidad y estado sanitario de los individuos de las distintas especies cinegéticas, así como los puntos de agua, la vegetación existente y las potenciales áreas de cultivo, lo que hará que la finca en cuestión sea más o menos rentable. Sin embargo, no es deseable adquirir cotos con una carga admisible de individuos por encima de lo razonable, siendo cada vez más apreciables aquellas fincas sostenibles donde los ecosistemas no se vean comprometidos. De hecho, existen iniciativas que promueven y permiten la certificación de un aprovechamiento cinegético sostenible, como el estándar técnico GECISO© (Gestión Cinegética Sostenible), diseñado para asegurar la protección de los recursos naturales y la conservación de la biodiversidad, promoviendo prácticas responsables que aseguren un correcto estado sanitario de las especies cinegéticas, una mayor diversidad y pureza genética o la regeneración y conservación del monte.

 

 

Documentación necesaria
Los documentos más relevantes para la valoración de una finca rústica son los relativos a su identificación, debido a que en muchos casos es complejo saber su delimitación y superficie exacta. Por ello, se debe aportar las notas simples expedidas por el Registro de la Propiedad correspondiente y las certificaciones catastrales que se pueden descargar en la Sede Electrónica del Catastro, con el objetivo de poder establecer los límites geográficos de la finca. El problema radica en que, en muchas ocasiones, las fincas no se encuentran coordinadas entre registro y catastro, es decir, que no existe una correspondencia oficial entre ambos organismos que nos garantice una plena identificación. Por consiguiente, siempre es recomendable que los titulares de las fincas tengan actualizada su documentación registral, debiendo desglosarse en ella las distintas referencias catastrales vinculadas, o lo que ya sería inmejorable, que las coordenadas que delimitan la finca estén inscritas registralmente.
En lo relativo a las fincas de caza, es preciso disponer del Plan de Ordenación Cinegética (POC), donde se establecen los criterios y condiciones de su aprovechamiento cinegético en un periodo de cinco años. Este documento sirve de base para plantear la hipótesis de rentas generadas por la finca: especies y número de capturas permitidas por temporada, número y ubicación de las manchas para monterías, batidas o ganchos, modalidades permitidas, posibilidad de sueltas de animales, etc.
Asimismo, se deberá tener en cuenta si se tuviese ingresos provenientes de otras actividades desarrolladas en la finca, como puede ser la agricultura, la ganadería, la extracción de corcho, el aprovechamiento maderero o micológico, etc. Si los cultivos fuesen en régimen de regadío, es preciso aportar los derechos de riego de la Confederación Hidrográfica o Comunidad de Regantes, y en cuanto a la ganadería se deberá disponer del REGA (Registro de Explotaciones Ganaderas) que garantice la legalidad de la explotación. En ambos casos, además se tendrá que facilitar la documentación que justifique los ingresos y gastos. De lo contrario, se adoptarán las ratios medias de rendimientos y precios de la zona sobre los distintos cultivos o plantaciones presentes en la finca.

Metodología
Los métodos utilizados para valorar las fincas de caza son el de comparación, el de actualización de rentas y el de coste.

Método de comparación: consiste en utilizar valores de operaciones de compraventa realizados en la misma zona y en fincas con características similares a la que se está valorando. Se calcula estimando la media de los unitarios (€/ha) de seis o más transacciones de las fincas más comparables en la zona. Si en alguno de los principales parámetros (superficie, situación, cultivo, construcciones, POC…) la finca valorada difiriera mucho de las de su entorno, se podrán adoptar coeficientes de homogeneización con el objetivo de equiparar los valores.
Método de actualización de rentas: consiste en capitalizar los ingresos y gastos de la finca a la tasa de capitalización adecuada. Se calculará en función de las rentas, tanto actuales como esperadas y, en el caso de arrendamiento, se actualizarán las rentas contractuales. En el caso de las fincas de caza, se tendrá en cuenta los ingresos y gastos provenientes de la actividad cinegética y amparados por el POC, así como los derivados de las actividades adicionales de la finca (agricultura, ganadería, forestal, etc.). Por ejemplo, en una finca dedicada a la agricultura y la caza mayor, los ingresos estimados provendrán de la venta de la cosecha, los puestos de montería, esperas y recechos, a los cuales se deberán descontar todos los gastos fijos (guardería, veterinario, licencias) y variables (gastos asociados a la montería, alimentación de animales, agua, compra de semillas y fitosanitarios, labores agrícolas, reparaciones de maquinaria…). Con estos datos más los pertinentes descuentos de las amortizaciones de instalaciones y maquinaria, se obtendrán los flujos de caja anuales, los cuales debidamente actualizados durante una serie de años, nos darán el correspondiente valor de tasación de la finca.
Método de coste: se utiliza exclusivamente para valorar las edificaciones polivalentes presentes en la finca (viviendas, naves de maquinaria, salas de despiece…) que sean legales y cumplan con normativa urbanística. Este método consiste en valorar la reposición de las construcciones con los precios actuales de mano de obra y materiales, deduciendo sobre ese valor la depreciación sufrida por el paso del tiempo.
En tasaciones hipotecarias, por principio de prudencia se escoge el valor más bajo entre comparación y rentas, sumándole posteriormente el valor a coste de las construcciones. En cambio, en valoraciones de mercado, en las cuales no hay una normativa al respecto, se suele calcular exclusivamente por el método de comparación, añadiéndole el coste de las respectivas edificaciones.
Y, por último, ya fuera de toda teoría y normativa, se encuentra otro valor no cuantificable: el sentimental. Ese valor inmaterial y profundo que emerge del apego a nuestras tierras y animales, que en la mayoría de los casos se torna incalculable.

Mercado y precios
En este contexto de valoración, es fundamental situar la finca cinegética dentro del panorama general del mercado de fincas rústicas en España. Los datos recientes revelan un sector dinámico, con un precio medio general que se prevé entre los 18.000 y 19.000 euros por hectárea, una cifra que, aunque superior a la media histórica del Ministerio de Agricultura (MAPA) cercana a los 10.000 – 11.000 €/ha para la tierra agraria en general, se explica por la inclusión de fincas con valor añadido como las de recreo o las fincas cinegéticas. En concreto, las fincas destinadas a la caza, con una media de 6.405 euros/hectárea, suelen situarse en el segmento más asequible dentro de este mercado amplio, en comparación con las agrícolas de regadío intensivo, que superan los 273.000 €/ha en ciertos cultivos especializados. Esta considerable brecha de precios se extiende a otros usos, con las fincas de recreación y ocio en 8.698 €/ha, las forestales en 7.858 €/ha y las ganaderas en 7.832 €/ha, evidenciando la diversificación del valor del suelo rústico. Las marcadas diferencias regionales son cruciales, con Baleares a la cabeza en precio medio (54.591 €/ha) y Aragón en el extremo opuesto (4.306 €/ha), y una notable volatilidad como el crecimiento del +28,7% en Murcia o el +28,0% en Madrid en 2024, frente a descensos en Cantabria y País Vasco. Esto subraya la importancia de un análisis localizado y el tipo de explotación predominante al determinar el valor.
El dinamismo del mercado también se refleja en el volumen de transacciones, con 155.876 compraventas de fincas rústicas en 2024, un aumento del +4,3% respecto al año anterior, y un notable incremento interanual en los primeros meses de 2025. Sin embargo, un dato relevante es que en 2024 se registraron solo 9.387 hipotecas sobre fincas rústicas, la cifra más baja de la serie histórica, lo que sugiere que muchas operaciones se realizan con recursos propios y puede limitar el acceso a la tierra para algunos compradores. Además, la prevalencia de las herencias (15.149 en enero de 2025) por encima de las compraventas (14.130 en el mismo mes) destaca la importancia de la transmisión generacional. Para una finca de caza, la capacidad de generar ingresos no solo por la actividad cinegética –donde el Plan de Ordenación Cinegética POC) es fundamental para proyectar rentas– sino también por otros aprovechamientos (agricultura, forestal), será clave para justificar su valor en un mercado que, a pesar de su opacidad inherente, muestra una tendencia de interés creciente impulsada por la búsqueda de activos refugio, el desarrollo de nuevas oportunidades como las energías renovables y, cada vez más, la demanda de fincas con un enfoque en la gestión cinegética sostenible.

 

Texto y fotos: Rodrigo Perea García- Calvo
Ingeniero agrónomo

Con la colaboración de Fincalista